Investidores preferem imóveis comerciais
Procura por ativos reais concentra-se em salas ou lajes inteiras de empreendimentos de alto padrão

Revista ValorInveste - Dezembro 2008 / Janeiro 2009 - Ano 6 nº 24 - pag. 25

Grandes e médios investidores à procura de ativos reais para diversificar sua carteira estão preferindo os imóveis comerciais. Prova disso é que várias incorporadoras com tradição no mercado residencial, atendendo à boa demanda, estão redirecionando seus lançamentos. A Cyrela - líder de mercado que não escapou da crise e teve que reduzir, em 2008, sua projeção de vendas em 13% e a de lançamentos em 23% - teve o seu maior sucesso trimestral de vendas justamente com um imóvel não residencial. Vendeu em apenas 48 horas um empreendimento comercial na Rua Cubatão, em São Paulo, cujo valor geral de vendas (VGV) é de R$ 55 milhões. A empresa tem, ainda, um lançamento em Porto Alegre (RS) com 262 unidades, que está 60% negociado, e outro no Rio com 230 unidades e que já vendeu mais de 70%.

A Even também está no rol das construtoras que consideraram o momento propício para fazer um lançamento comercial. Em novembro passado, lançou o E-Office, projeto na região da Berrini, em São Paulo. Em duas semanas, vendeu 60% do empreendimento com 275 salas comerciais. "Fizemos um mapeamento da demanda e sentimos que havia espaço para esse tipo de negócio", diz Eduardo Cytrynowicz, diretor-adjunto financeiro da Even. O perfil do comprador desse imóvel indica, claramente, o movimento do médio investidor para o ativo real.

Segundo a empresa, 65% dos compradores são investidores. E a maioria colocou um dinheiro razoável no negócio: cada andar tem 500 metros quadrados, a um preço médio de RS 7,5 mil o metro, e metade das vendas foi de meia laje ou laje inteira. Isso significa que houve desde investidor que pagou cerca de R$ 340 mil por uma salinha até quem desembolsou mais de RS 3 milhões por um andar inteiro.

O mercado de locação de imóveis comerciais de alto padrão nunca apresentou uma taxa de vacância tão baixa. Está na casa de 5% em São Paulo - já chegou a ser de mais de20% — e de cerca de 10% no Rio de Janeiro. O Rio tem uma taxa ligeiramente mais alta pelo fato de vários prédios novos terem sido entregues em 2008, mas a oferta na cidade é muito mais escassa pela simples falta de espaço físico. Por enquanto, não houve retração do mercado e as empresas - embora estejam demitindo - não estão mudando para espaços menores. "Entre 2001 e 2002, as grandes companhias devolviam espaços ou se mudavam para prédios novos pelos mesmos aluguéis que pagavam em imóveis não tão bons", conta Fábio Maceira, presidente da Jones Lang La Salle, uma consultoria e comercializadora de imóveis. "Não está acontecendo nada parecido", comple¬ta. "Para 2009, a situação é tranqüila, mas a oferta aumenta bastante em 2010, quando muitos imóveis ficam prontos", diz Ricardo Betancourt, da Colliers International, outra comercializadora.

Grande parte das mudanças de imóvel planejadas pelas organizações antes da crise acontece normalmente, porque entre a assinatura do contrato e a mudança efetiva são necessários, pelo menos, seis meses. Mas há desistências. O caso mais emblemático por enquanto foi o da Sadia, que iria ocupar sete dos 13 andares de um edifício da WTorre na Marginal Pinheiros, em São Paulo. Absorvendo uma perda de RS 760 milhões com derivativos de câm¬bio, a empresa cancelou a mudança, que estava prevista para outubro de 2008. Segundo Marco Antônio Bologna, presidente da WTorre até novembro, a empresa negociava com novos interessados. "Temos uma área locável de 14,7 mil metros quadrados e temos 41 mil de demanda", afirmou Bologna, antes de deixar a WTorre.

O novo cenário também abre oportunidades para um tipo de investidor que perdeu espaço no auge do mercado. A pessoa física com capacidade para investir até R$ 5 milhões havia praticamente sumido desde a onda de abertura de capital das incorporadoras. As construtoras tinham outras fontes de recursos, e o pequeno competia com os fundos de private equity e aplicadores estrangeiros, que tinham um volume de dinheiro muito maior. "A venda fatiada de uma ou duas lajes tinha desaparecido do mercado, mas deve voltar", diz Maceira, da Jones Lang La Salle. "Vai ser uma alternativa aos fundos." Pelo mesmo motivo, de falta de oferta de imóveis para financiamento, o lançamento de fundos imobiliários escasseou, mas a alternativa deve ressurgir agora.